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楼市上半年一言难尽下半年要以价换量制胜

发布时间:2020-03-03 19:19:30 阅读: 来源:涡流泵厂家

供热需冷

在北京收紧房贷及自住房的加速供应等因素影响下,市场观望情绪进一步加重,使得北京楼市成交量一路下行。

截至6月底,北京商品住宅共成交4466套,创下自2006年北京有网签记录以来的同期最低值。据亚豪机构数据统计显示,2014年1-6月北京新房总成交31753套,与去年同期相比下降45.48%,总成交面积为334.52万平米,与去年同期相比下降47.25%。

今年上半年在楼市观望情绪加深带来的销量下跌、信贷政策的持续紧缩带来的融资难度加大的情形下,“现金为王、加速出货”成为各大房企的首要选择。

据亚豪机构数据统计显示,2014年上半年,北京共有401个项目取得销售许可,新增53472套商品住宅,与去年同期相比大幅上涨60%;新增供应面积597.64万平米,与去年同期相比大涨66%。2014年上半年市场供应量创下自2009年以来近5年同期历史新高,其中,大兴区以1.2万套的供应套数更是创下有史以来的供应新高。

在市场整体持续乏力的背景下,开发商促销手段开始升级,降价动力也正在提升,不少项目启动“以价换量”的销售模式。进入6月之后,不少品牌房企采取低于市场预期的推盘策略。位于朝阳东坝区一个楼盘,上周末新推出均价3.2万元的特价房,该价格相比2个月前42000元/平米下降1万,降幅超30%。

网易房产“2014年6月京城百盘价格动态调查”显示,100个重点楼盘中,有16个项目价格下跌,降价盘数量与5月基本持平。降价涉及6个区域,其中远郊顺义的刚需盘和朝阳、海淀的高端盘降价最具代表性。除了常规的低价开盘、折扣优惠、尾盘促销、团购、特价房等,也开始尝试一些更贴近购房者需求的新玩儿法,比如在信贷政策收紧的背景下推出零首付、定额首付、分期首付等。这些举措不会对项目均价产生影响,但究其本质,也是一种变相降价的手段。在拐点显现、价格敏感的情况下,这种价格调整策略,无疑会比直接降价显得更为高明。

对此,亚豪机构副总经理高姗分析表示,去年亮眼的业绩使得大部分开发商纷纷调高今年销售目标,以“快进快出”的高周转策略来维持现金流的持续。另外,为应对大量自住房项目集中入市的冲击,具备上市条件的刚需项目纷纷选择提前入市,也是上半年北京楼市供应量大增的主要原因。

土地

收入创同期新高

供地的节奏决定了今年上半年的土地市场呈现出了“先热后冷”的局面。

统计数据显示,一季度北京土地市场共成交经营性用地33宗,土地出让面积合计为360.5公顷,累计土地出让金达748.7亿元。而在二季度北京土地市场共成交经营性用地20宗,相比一季度下降近四成;土地出让面积合计为106公顷,环比一季度降幅为70.6%;土地出让金额为350.4亿,环比减少近400亿。而从住宅用地的出让情况来看,也呈现出先扬后抑的市场局面,一季度成交居住类用地22宗,总成交金额为578亿;二季度居住类用地仅成交8宗,且均为4月出让,总成交金额为175亿,环比减少403亿。

值得关注的是,北京土地市场在4月集中成交34宗地块后急转而下,5月份仅成交4宗商业地块,至6月,全月仅成交1宗地块,土地性质为工业,整体市场转淡趋冷。

得益于今年前4个月的“快跑”,北京土地市场上半年的业绩依然“抢眼”。亚豪数据显示,2014年上半年北京土地市场共成交经营性用地53宗,规划总建筑面积为919.91万平方米,较去年同期增长30%,累计土地出让金达1099亿,与去年同期相比大幅增长71%,创2004年土地招拍挂以来同期土地出让金额最高记录。其中,居住类用地共成交30宗,与去年同期持平,土地面积合计264.6公顷,同比大涨154.2%,成交总金额达753.5亿,同比上涨了80.3%。

尽管上半年土地市场成交额创新高,但完成全年供地计划依然有难度。据统计,上半年北京全市土地市场经营性用地成交面积达583公顷,占年度1550公顷经营性用地的38%,而去年同期全年供地计划已完成近半。

对此,亚豪机构副总经理任启鑫分析表示,在房地产整体下行背景下,尽管开发商出于持续经营的考虑仍有拿地意愿,但土地市场上优质地块所设价格门槛普遍较高,再加上今年商品房市场“量价齐跌”,除“财大气粗”的国企央企外,多数开发商在现金流的压力下普遍显得有心无力,预计未来更多开发商会抱以谨慎的拿地投资策略。

中原地产首席分析师张大伟也表示,去年下半年土地市场的火爆现象难以延续,各线城市土地均有所降温,并已开始产生分化。房企受到销售不佳、资金链趋紧的影响,虽然对一线城市地块仍有一定渴求,但购地已趋于谨慎及理性。

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