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国务院参事陈全生谈调控转型准确定义保障房盘楼

发布时间:2019-11-22 14:51:51 阅读: 来源:涡流泵厂家

国务院参事陈全生谈调控转型 准确定义保障房

“当前,不是要调整房地产的调控政策,而是到了要调整房地产调控思路的时候了。”9月17日,国务院参事陈全生在接受记者专访时说。在他看来, “有房住”不能等同于“有住房”,政府可以保障“人人有房住”,但在社会主义初级阶段,政府保障不了“家家有住房”。

“当前,不是要调整房地产的调控政策,而是到了要调整房地产调控思路的时候了。”9月17日,国务院参事陈全生在接受记者专访时说。在他看来, “有房住”不能等同于“有住房”,政府可以保障“人人有房住”,但在社会主义初级阶段,政府保障不了“家家有住房”。调控思路的转变,主要是把行政手段为 主的调控,转变为市场为主、行政为辅的调控;把对房屋销售市场的调控,转变为销售市场与租赁市场并重的调控,把对买房的调控,转变为买房和租房并举的调控。他建议,采用“允许买房,限制卖房,奖励租房,闲置罚款”的调控思路。

“房地产投机,买是为了卖;打击房地产投机,不是打击其买,而是打击其卖。”陈全生建议,买房后1年就卖的,与原房价差价的95%,由国家收走;2年卖 的,收走差价的85%;3年卖,收走差价的75%;如此,逐年递减。利用增值收益税递减的办法,先严格锁定房地产投机,后狠狠打击。同时,也就释放了自住 者的“刚需”。

陈全生表示,既允许人家买,又限制人家卖,还是要给条出路的。这就是要鼓励买房者出租。其租金所得税或全免或减半,若租 给低收入家庭,房主还可获其他奖励。这样的好处,一是利用一部分老百姓的钱,给另一部分老百姓解决“有房住”的问题;二是让一部分老百姓合理合法地获得财 产性收入,扩大中产阶层;三是使低收入家庭散居、混居于社会之中,避免集中居住引发社会问题。当然,市场也有失灵的时候,买房后,不卖不租也不住的闲置空 房,则要实施政府行政干预。建议可借鉴德国住房的法律规定:3年闲置,房产税翻番;5年闲置,政府组织流浪汉入住;闲置7年以上,收为政府所有。

要管商品房和租赁房市场

准确定义保障房

问:今年1~8月份,全国70个大中城市的房价均呈上涨态势,特别是北上广深这类大城市的房价涨幅明显。严厉的调控政策下,房价依然全线上涨的主要动因是什么?

陈全生:去年9月份,我曾预测今年房价必大涨。因为,从统计数据上看,去年1月至9月,从供给的指标看,不仅房地产投资、住宅投资的增长在下降,而且土 地购置面积、新开工面积、施工面积以及竣工面积都呈下降态势。其中土地购置面积、新开工面积是持续负增长,竣工面积虽然是正增长,但与1月份相比,竟然掉 下来30个百分点。而需求的指标,不论是现房销售还是期房销售,1~9月份比1月份上升了20多个百分点。从统计数据分析看,几乎所有供给指标在下降,而 销售量却上升,所以,今年的房价非涨不可。(如图1、图2)

房屋作为一种商品,其价格的升降,根本的决定因素是市场供求关系。总量上的 供不应求格局尚未改变,而价格依市场供求关系变化而变化,是不以人的意志为转移的铁律。即使动用行政干预手段,硬性规定房地产商的销售价格,因总量上供不 应求,房价依然会在购房者的转手中被抬高,只是差价未被房地产商赚取,而由转手者所得;转手的次数和加价的金额会依供求关系的变化而变化,直至供求基本平 衡为止。

问:以“限购、限贷”为手段的房地产调控政策备受诟病,问题是房价也陷入了越调越涨的重重矛盾之中。按照“市场管商品房,政府管保障房”的思路进行治理是否可行?

陈全生:调控年年进行,房价却持续上涨。当前,不能再按原有的调控思路进行了,到了调整房地产调控思路的时候了。

“有房住”不能等同于“有住房”。目前政府可以保证“人人有房住”,但保证不了“家家有住房”。“居住需要”与“买房需求”不是一回事,“家家有住房” 超越了社会主义初级阶段的实际,实现不了。发达国家的大城市、特大城市租房居住的占40%~70%,如纽约66%,东京57%,伦敦和巴黎为42%。发达 国家的人均GDP为3万~4万美元,都实现不了“家家有住房”,我们的人均GDP只有4000~5000美元,怎么可能?

“市场管商品 房,政府管保障房”的提法比较大众化、通俗化。细究起来,其既不全面,也不准确。要管两个市场,不仅要管商品房的买卖,还要管租赁房的租赁;既要管商品房 市场,也要管租赁房市场;要让买房和租房这两个市场都能发挥作用。另外,要明确政府应该管什么样的保障房。资金充裕的家庭,可以买大房、新房;大房、新房 买不起的,可以买小房、旧房;小房、旧房买不起,可以租大房、新房;大房、新房租不起的,可以租小房、旧房;小房、旧房都租不起的,政府提供廉价租金的廉 租房;廉租房的租金都交不起的,政府让其免费居住,不能让其流离失所、露宿街头。政府只对租房都租不起的居民提供保障房——廉租房。政府管的保障房,准确 地说,是要保障那些连租房都租不起的家庭“有房住”。

问:对于转变房地产调控思路,您有哪些具体建议?

陈全生:调控思路的转变最根本的是不能用行政的手段,要强调市场,强调供求关系。以市场的手段为主,以行政的手段为辅。

有三大调控思路需要调整。一是要把注重住房需求的调控转向更多地对住房供给的调控,增加普通商品房供给,最重要的是要大幅增加普通商品房用地供给;二是 要把单一对销售市场的调控,转变为销售市场与租赁市场并重,把注重买房的调控,转变为买房与租房并举;三是要把注重新建大量廉租房转向更多地利用现有房屋 存量改做廉租房,实行廉租劵制度,促使低收入家庭散居、混居于社会之中。

问:今年初出台的“新国五条”要求“增加普通商品房及用地供 应,尽快形成有效供应”。您也一直呼吁,加大商品房供给最重要的是要增加普通商品房的用地供应。这些年在普通商品房用地供应上是一个什么样的状况?陈全 生:供求关系决定商品价格是市场经济的铁律,不以人的意志为转移。2010年4月,国务院出台“史上最严厉”的房地产调控政策,通过“限价、限贷、限 购”,防止房价过快上涨。2010年6月3日,我提交了《关于大幅度增加一般商品房用地供给的建议》,提出了与文件有所不同的政策主张。我提出:“供给不 足是房地产市场供求矛盾的主要方面,仅靠抑制需求的政策将难以从根本上扭转10年时间所形成的供给不足的总体趋势,如不从总量上增加房地产供给,今、明、 后3年甚至大后年,将始终摆脱不了房地产价格上涨的困扰。”“搞不好,抑制房地产需求还会抑制或波及整个经济的需求。”在今年出台的“新国五条”中明确 “增加普通商品房及用地供应”,而且提出“尽快形成有效供应”。

过去5年,普通商品房用地供应量占建设用地比重明显较低,且逐年下降。 国土资源部公布的《土地使用公告》数据显示,2008~2012年国有建设用地的四类指标(基础设施及其他用地、住宅用地、商服用地、工矿仓储用地)中, 住宅用地分别为6.2万公顷、8.2万公顷、11.5万公顷、12.7万公顷和11.1万公顷,所占比重分别为26.4%、22.7%、26.6%、 21.4%和16.1%。除2010年因大幅增加保障房用地有所上升外,很明显是下降趋势。而普通住宅用地又仅占全部住宅用地的70%,2012年约为 116.6万亩,若与18.3亿亩耕地相比,比重仅为万分之六点三七。所以,我建议,如果每年翻番供地,连续供给3年,土地供应量上来了,房价肯定往下 走。(2008~2012年全国建设用地数量,如图3)

另外,从《2002~2013年土地购置面积增长与商品房价格增长》的比较中,可以清楚地说明,当土地购置面积增长在高位时,商品房价格就在低位。去年以来,土地购置面积持续20几个月为低增长(10%以下)和负增长,房价则一定是在上涨区位。(如图4)

寻租的根子在于保障房具有商品属性

问:审计署发布的《2012年城镇保障性安居工程跟踪审计结果》显示,去年超过10万户违规申领保障房。在数量的建设之后,保障房分配中的寻租与不公平问题越来越凸显,必须有制度安排来管制,您觉得怎样才能从根子上解决这个问题?

陈全生:保障房分配中出现的不公平、不公正、不公开、骗购、骗租、违规操作、官员腐败等问题,其根子就是保障房具有商品属性。分配时是政府给予的福利照 顾,非商品属性;住几年之后,可以出手,具有商品属性,之间的价格差额,是导致种种弊端的根子。必须明确,消除和减少保障房的商品属性,才能从根本上解决 上述问题。保障房不是商品房,不具有商品属性,不可以出售。只有贫困家庭才可享有保障房。如果贫困家庭经济条件好转,脱贫家庭就要搬出保障房,转让给在册 轮候的贫困家庭。

问:您在建议中提到,过去政府过多关注销售市场的调控,而对租赁市场缺少管控。据您的了解,政府在租房市场上的政策“缺位”带来的哪些问题最突出?

陈全生:“限贷、限购、限价”政策,都是把文章作在“买”字上、“购”字上。对租赁市场,如租小房、租大房,租新房、租旧房,长租、短租,单租、合租,干租(不带家具)、湿租(带家具)等,却鲜有调控政策出台。

对于房主来说,一是税费高。自住或空房闲置,房主不用缴纳任何税赋;但若将房屋出租,房主作为经营者则要缴纳营业税、所得税、土地使用税、城市维护建设 税、教育费附加等,签订租赁合同还要缴纳印花税。二是不合理。对房屋闲置没有限制政策,而房屋出租不仅没有奖励,反而有较高的综合税赋,房主不愿公开出 租,多私下出租,从而又引发大量偷逃税现象。对房客而言,租金不断上涨,租期变化无常。租房居住不安定、不稳定。一切均被房主所掌控,房客的权益得不到保 证,逼得房客不得不去买房,但又买不起,自然怨声四起。

问:问题都已经被发现和暴露,在解决租赁市场存在的问题上,有什么好的制度和方法?

陈全生:政府的重点是要做好制度安排,一是建立健全租赁的法律法规,二是修改完善租赁的经济政策。通过相应的法律法规和经济政策,构造一个“闲置就被处 罚,出租就受奖励”的制度安排。这样,不仅会有更多的房屋被拿出来出租,产生一个庞大的房屋租赁行业;还会把买不起、或暂时买不起、或暂时买不起大房、好 房的居民,从销售市场引导到租赁市场上来。同时,要把租售相结合,先租后售,半租半售,多租少售,少租多售,灵活多样,适应不同的收入和多样的需求。

问:根据您的调研,国外在租赁市场上有哪些经验可供我们借鉴?

陈全生:以法国为例,法国房屋租赁的法律法规健全,且人性化。如租期内,房主必须按照官方公布的建筑指数和价格水平,小幅调整房租,不得随意提高房租。 租期内,房客失业,法律规定免租金三个月,政府对房主提供一定比例的补助。出售出租房,现住房客具有优先购买权。每年11月到次年3月,禁止任何驱逐房客 行为(因是冬季)。我们若建立健全类似的租赁法规,相信有更多的年轻人会选择租房居住。

问:目前廉租房建设在土地、资金方面都存在一定的难题,而且廉租房小区集中居住也开始暴露出诸如欠费、治安等问题,对这些问题您有什么样的思考与建议?

陈全生:政府可以将建设廉租房小区的资金拿出一部分,用于购买现有住房存量,改做廉租房。如强制回购用于出租的经适房,将其改作廉租房;收购一部分二手 房,直接用作廉租房;收购一部分新建经适房、限价房,用于廉租房;收购较大面积的空置商品房,改造后用作特殊人群的廉租房,如,护理人员与残疾或孤寡老人 合住。挖掘房屋存量潜力,采用多途径增加廉租房,无论在速度还是效益上,都要优于政府直接投资建设廉租房小区,而且还可将低收入者散居、混居在城市社区 中,有利于和谐社会建设。

另外,可以将建设廉租房小区的资金再拿出一部分,以廉租劵形式直接发放给低收入家庭。实行廉租券制度,一是增 加低收入家庭的选择,可以寻求较好一点的房屋(或质量或远近或环境);二是引入竞争机制,促使出租者搞好租赁服务,提高质量,增加项目;三是可将财政资金 直接补助低收入家庭,防止补贴现金的弊端(吃、喝、赌等);四是也可以有效避免廉租房出现“易进难出”的现象,不再发给其廉租劵即可。另外,凡将自有房屋 出租给低收入家庭的,政府不仅补给市场租金与廉租租金的差额,而且要给房主一定的税收奖励。政府还要规定,今后凡进行住宅开发,都必须在楼盘中拿出一定比 例的房屋(15%~20%),由政府收购,用于廉租房。

(陈全生曾在国家经委、国家经贸委、国家体改委、国务院研究室等部门长期从事企业改革管理、经济分析、政策研究等工作。2008年3月被聘为国务院参事,2013年6月再次续聘五年)

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